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SPC法などを活用するための不動産信託の実績が多いと言うだけでは、マーケットの信認を得ることはなかなか難しいと思われます。
改正SPC法や改正「投信法」では、信託銀行を中心にそれぞれの基本スキームを考えると、不動産ファンド組成などでは信託銀行だけですべて事足りることがわかります。
信託銀行は、改正前のSPC法では不動産の信託先として、信託受益権の発行と不動産の管理業務などで重宝がられる存在でした。
しかも、不動産の管理業務は実質的にオリジネーターの管轄下にあり、全体フィーも形ばかりでした。
したがって、従来の証券化では1つの機能としての位置づけにしか過ぎませんでした。
今回の法改正により、従来の機能に加え、特定目的信託制度(SPT)。
投資信託における資産保管会社や資産運用会社としての役割を果たすことが可能になりました。
オリジネーターから直接的に不動産信託を受託し、投資家に信託受益権をオリジネーターに代わって販売することができるのです。
さらに、投資家から資金を募集して、信託銀行自らが投資判断を行うことも可能になりました。
投資法人制度においても資産保管会社や事務受託会社として参入することができます。
このように、信託銀行は不動産の証券化や不動産投資ファンドなどに関する、すべてのスキームに登場することができます。
日本の信託銀行は、国策で認可されたRCCを除いて、信託業務においては独占的な地位にあります。
不動産業務にも精通していることを考慮すると、業務の範囲は格段に拡大します。
外資系の信託銀行なども新たな収益源として興味津々と言われていますが不動産そのものを扱うため、そのノウハウの蓄積にはしばし時間を要すことが考えられます。
銀行業への異業種参入が相次いでいますが、信託銀行にとって不動産投信は「差別化」の大きな武器となります。
いくつかの信託銀行(Ｓ信託銀行やＹ信託銀行など)は不動産のインデックスを発信しており、賃貸相場のデータ蓄積も進んで、きています。
自社物件などが中心で、全体をカバーするだけのベンチマークとはならないようです。
とは言え、今後はこれらの積み重ねが定点観測という意昧でも脚光を浴びるのは間違いないようです。
今もっとも注目を集めているのが「会社型」の投資法人で、これが狭義での」REITということになります。
出資総額は1億円以上(法第68条2項)でよいことになっていますが。
1000億円単位のファンド組成が見込まれています。
」REITが米REITとは少レ性格を異にしていることを認識する必要があります。
考え方は法人税が課税されない不動産会社というイメージでいいのですが、業務のアウトソーシング、とりわけ運用会社投資家にとってはリスクが肥大化する可能性があります。
法改正前の投資法人制度に比べれば組成も容易になり、設立企画人や投資家にとってもリスクがガラス張りになりつつあるのは事実と言えます。
従前の法律は不動産そのものを運則対象として想定しておらず(解釈トーは可能)、組成にチャレンジすることさえ稀でした。
それに比べ、改正法の投資法人制度は従前と大きく変わり、直接不動産投資が行え、しかも運用制限(主として有価証券→有価証券以外の運用は50%を超えられない)が撤廃され、全額不動産投資しでもよい米REITとほぼ同じ制度となっています。
ただし、UPRE汀のように不動産の現物出資が不可能で、譲渡益などの課税繰り延べが不可能なほかREITの普通株と交換できるようなシステムは採られていません。
したがって、不動産ファンドの組成にあたって、組成の初期コストが不動産以外の商品を対象にする投資ファンドに比べ、高くつくことには変わりがありません。
あまりの加熱で99年頃から一部で不動産バブルが発生しているとも言われ、一方で催良物件不足もささやかれているのは事実です。
エネルギーを使いすぎると、熱心な運営が疎かになりやすくなります。
組成自体で無理!をしているファンドは他の投資法人との梢差が数年も経てば明白になり、投資家が逃げていくのは目に見えています。
投資法人は一般事業法人の不動産会社と比べれば、遥かに資産内容がガラス張りになります。
ごまかしが利かないところに投資家が期待を寄せるわけですから、受信委託会社のモラルを問われることはもちろんのこと、その本来的な能力まで市場につまびらかになります。
その意味でも安易な投資法人の組成は自分で自分のクビを絞めることにもなりかねません。
実際にファンドが上場するとなると、東京証券取引所などのチェックが入り、そこでファンドの健全性などが判明することが予怨されます。
公募が前提で、す。
私募の場合は「目論見書」をよく吟昧し、説明を求め、納得してから一般投資家は投資判断すべきだと言えます。
ここでは利回りだけで判断するのではなくストラクチャーや投資家に対する課税方法にも注意を払う必型があります。
法人が投資家の場合は法人税課税と単純ですが、個人の場合はビークルの性格によって利子所得・配当所得などの区別の他譲渡時の課税方法が異なります。
たとえば、投資法人では公募・私募で課税方法が異なり、配当控除や譲渡益課税もピークルの性格によって変わります。
個人投資家の場合、公募オープンエンド型では源泉分離課税20%、譲渡益課税非課税で、私募の場合は配当控除の適用があり、譲渡益課税は申告分離26%が現在のところ適用されます。
上場が予想される公募クローズエンド型は少し複雑で、配当所得・総合課税・源泉分離課税35%、少額配当が選択可能、配当控除(総合課税→適用あり、少額配当・源泉分離を選択→適用なし)、譲渡益課税は申告分離26%・源泉分離1.05%などと現時点では想定されています。
ただし、現在、税制改革が審議されており個人投資家への課税は今後どうなるかわかりません。
2003年4月から新税制となって申告分離課税となるかは判らず、当而は各ファンドのr1=1論見書」や「説明」のほか、税当局への問い合わせによって確認しておくことが望まれます。
なお、詳細はこの章の固で述べます。
投資法人は「会社型」と呼ばれているように一般的な商法上の株式会社と同様な仕組みを採ります。
まず、株式会中心で、は発起人に当たる設立企画人が投資法人を設立することになります。
この設立企両人は個人法人を問いませんが、多くが運用会社に関与する運用会社は宅地建物免許のほか、不動産投資顧問業(登録制)を必要とすることが考えられますので、資本金が1億円以上の株式会社が想定されます。
投資法人は業務のほとんどを外部委託(アウトソーシング)することになっていますから、資産保管会社(不動産→プロパティ・マネジメント会社、証券→証券会社や信託銀行などに社債管理会社、一般事務受託会社、証券会社などを選定する必要があります。
投資法人は役員会も設置され、員数は執行役員1名、監督役員2名投資主総会で、は投資法人の営業・決算などが決定されます。
会計書類については会計監査人による監査が義務づけられています。
設立企画人:投資法人投史を企画する個人、法人など。
他のT到着するプレーヤーと利害関係がないことが求められる。
投資信託委託業者:認可制で財産的基礎、知識、経験などが求められ、投資顧問業者などが対象になる。
設立企画人が認可されていれば、自身が投資委託業者となれる。
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